Decyzja o warunkach zabudowy na działce leśnej

W ostatnim czasie wpłynęło do naszej Kancelarii zapytanie o możliwość przekształcenia działki leśnej w działkę budowlaną. Jak wynikało z przesłanych dokumentów, nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w projekcie planu ogólnego opracowywanym w gminie jest przewidziana do objęcia strefą otwartą (SO) z zakazem zabudowy, dlatego właściciele zaczęli szukać możliwości przeznaczenia działki na cele budowlane przed wejściem w życie planu ogólnego.

Jak wiadomo, działki leśne podlegają ochronie na podstawie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgodnie z w/w ustawą gruntami leśnymi są grunty określone jako lasy w ustawie o lasach, grunty zrekultywowane dla potrzeb gospodarki leśnej oraz grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów leśnych, a ich ochrona polega między innymi na ograniczaniu przeznaczania ich na cele nieleśne i nierolnicze.

Z uwagi na ochronę, grunty leśne można przeznaczyć na cele nieleśne i nierolnicze, tylko po uzyskaniu zgody:

• Ministra Klimatu i Środowiska (lub upoważnionej przez niego osoby), w przypadku gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa lub
• marszałka województwa (wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej), w przypadku pozostałych gruntów leśnych, w tym gruntów stanowiących własność osób prywatnych.

Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, co do zasady zmiany przeznaczenia gruntu leśnego na cele nierolnicze i nieleśne dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – zawsze po uzyskaniu zgody właściwego organu, udzielonej w postępowaniu planistycznym. Należy jednak pamiętać, że postępowanie, w którym rada gminy uchwala plan miejscowy, nie ma charakteru indywidualnego postępowania administracyjnego i uprawnienia właścicieli gruntów są w tym postępowaniu ograniczone.

W przypadku natomiast, gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a grunt leśny uzyskał już poprzednio, w trybie planistycznym, zgodę na zmianę jego przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne, można wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy na działce leśnej.

Decyzje o warunkach zabudowy są wydawane po spełnieniu łącznie wszystkich przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym warunku określonego w art. 61 ust.1 pkt. 4) w/w ustawy, zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe między innymi, gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1, tj. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, zgodna musi zostać wydana w postępowaniu planistycznym i wykorzystana jako podstawa uchwalenia poprzednio obowiązującego planu miejscowego gminy.

Ponadto, zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 6) w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, decyzję o warunkach
zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów
rolnych i leśnych.

A zatem, jeżeli grunt leśny był objęty dawną zgodą planistyczną uzyskaną przy sporządzaniu „dawnego” planu miejscowego na przeznaczenie go na cele inne niż rolne i leśne, obecnie można jeszcze uzyskać dla takiej nieruchomości decyzję o warunkach zabudowy zgodną z tym przeznaczeniem. Możliwość ta istnieje jednak tylko do czasu wejścia w życie planu ogólnego gminy określającego strefy planistyczne i obszary uzupełnienia zabudowy. Wraz z wejściem w życie planu ogólnego wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe wyłącznie dla gruntów objętych obszarami uzupełnienia zabudowy.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na zagadnienia poruszone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 362/25 z dnia 8 października 2025 r., w którym sąd ten przeanalizował zastosowanie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1a) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z przepisami intertemporalnymi zawartymi w ustawie z dnia 27 marca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. W wyroku tym WSA w Gdańsku wskazał, że w/w ustawa weszła w życie 24 września 2023 r. nowelizując zarówno ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ustawą tą zmieniony został między innymi art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który obecnie stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wskazanych w w/w przepisie warunków, w tym warunku, że teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 1a) ustawy).

W uzasadnieniu wyroku WSA zwrócił uwagę, że zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 i 2 ustawy nowelizującej warunek ten nie ma zastosowania do spraw wszczętych przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie. A zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy 27 marca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od dnia 1 lipca 2026 r. będzie możliwe, jeżeli w danej gminie wejdzie w życie plan ogólny gminy, a w przypadku, gdy wniosek dotyczy terenu położonego w więcej niż jednej gminie – jeżeli w tych gminach wejdą w życie plany ogólne gmin (nie dotyczy to terenów zamkniętych).

Jeśli potrzebują Państwo porady prawnej związanej z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy zapraszamy do skorzystania z usług Kancelarii.